Aktuelle emner: Huslejestigninger ifølge udviklingen i nettoprisindekset

Aktuelle emner: Huslejestigninger ifølge udviklingen i nettoprisindekset

Hos Advokathuset Eegholm vil vi sommetider i vores indlæg tage et kig på aktuelle emner af samfundsmæssig interesse. Mange har nok hørt, at inflationen i Danmark – og verden – er særligt høj i 2022, og har man fulgt nyhederne i landet, har man nok også hørt, at dette er dårligt nyt for landets mange boliglejere, der har aftalt årlig huslejeregulering i medfør af nettoprisindekset.

Men hvad er sammenhængen mellem inflationsniveauet, nettoprisindekset og huslejereguleringer? Og er der overhovedet noget at gøre for lejerne – andet end at betale den høje huslejestigning?

Læs nedenfor Advokathuset Eegholms redegørelse for og vurdering af netop disse problemstillinger.

Sammenhængen mellem inflationsniveauet, nettoprisindekset og huslejereguleringer

Før 1. juli, 2015, var det sædvanligt, at parterne i en lejekontrakt havde aftalt en årlig stigning med et fast beløb eller en fast procentsats – en såkaldt trappelejeordning. Trappelejeordninger medførte ofte, at lejer over årene endte med høje huslejer, der var steget til væsentligt mere, end hvad lejemålet reelt var værd.

Derfor blev der med virkning fra 1. juli 2015, i stedet indført en mulighed for, at parterne aftalte en årlig regulering af huslejen i medfør af nettoprisindekset – og muligheden for såkaldt trappeleje blev i samme ombæring fjernet.

Helt konkret betyder regulering efter nettoprisindekset, at huslejen stiger tilsvarende med nettoprisindeksstigningen fra år til år. Det er vigtigt at bemærke, at udlejer kun kan kræve huslejeregulering i medfør af nettoprisindekset, hvis det udtrykkeligt er aftalt i lejekontraktens § 11.

Nettoprisindekset er en opgørelse over udviklingen i priser på forbrugsvarer og tjenester i Danmark. Inflationsbegrebet dækker over den procentvise stigning i prisen på disse goder, og en stigning i inflationsniveauet betyder således også en stigning i nettoprisindekset.

Selvom ordningen har været i gang i nu godt 7 år, har det ikke hidtil givet anledning til større problemstillinger. Det danske inflationsniveau har således ligget relativt stabilt (og lavt), siden ordningen blev indført, og de danske lejere har som regel oplevet en årlig huslejestigning på et sted omkring 0,5-1,5 procent. Det er en skarp kontrast til den voldsomme inflation, som vi har set det seneste år, hvor man forventer huslejestigninger på omkring 8-9 procent.

Reglerne på området og ny lovgivning muligvis på vej

Det har endnu ikke været forelagt domstolene, om de nugældende regler tillader, at så uforholdsmæssigt store – og ikke mindst uforudsete – stigninger i nettoprisindekset helt ukritisk kan lægges til grund af udlejer for tilsvarende store huslejestigninger. Der er regler i både aftaleloven og almindelig aftaleret, der siger, at urimelige aftaler kan tilsidesættes, ligesom der kan blive tale om bristede forudsætninger.

Vi følger hos Advokathuset Eegholm, om der i fremtiden skulle komme en dom på netop det spørgsmål. Som lejeretlige praktikere kan vi i øvrigt kun tiltræde, at det er svært at balancere den årlige huslejeregulering, så den afspejler en retfærdig retsstilling for både udlejer og lejer.

Udlejere har de senere år, hvor inflationen har været lav, måttet leve med stigende udgifter, som udlejerne ikke kunne overvælte på lejerne, fordi priserne på eksempelvis byggematerialer – og dermed vedligehold – er steget mere end nettoprisindekset. Lejeren er herudover altid beskyttet efter reglen om markedsleje, der siger, at udlejer ikke kan kræve en højere leje end tilsvarende lejeboliger i området. Omvendt oplever lejerne nu som forbrugere allerede store stigninger på varerne, de køber i butikkerne, og det suppleres så med betydelige huslejestigninger. Det er usandsynligt, at udlejer i samme grad som lejerne lider under stigende priser på dagligvarer – eksempelvis kan det fremhæves, at lønniveauet – i hvert fald ikke indtil videre – er fulgt med inflationsudviklingen.

Regeringen har på baggrund af netop forventningen om de drastiske huslejestigninger foreslået et midlertidigt loft på, at huslejen maksimalt må stige med 4 procent over 2 år. Regeringen foreslår endvidere, at et anderledes indeks skal regulere huslejen fremadrettet. Man ønsker således fra regeringens side, at huslejen ikke skal reguleres efter det samme indeks som fødevarer og tjenester.

Hos Advokaturet Eegholm følger vi udviklingen på området tæt, og vi har eksperter indenfor lejeretten, der sidder klar til at hjælpe dig i din sag. Vi kan både rådgive om, hvad du kan forvente, hvilke muligheder du har, og repræsentere dig i en konkret tvist om huslejeregulering, mv., uanset om du er lejer eller udlejer.