De juridiske konsekvenser af krigen i Ukraine for byggebranchen
Krigen i Ukraine har de seneste måneder haft alvorlige følger for særligt det ukrainske folk. De indførte sanktioner mod Rusland som følge af krigen har dog også fået økonomiske konsekvenser for hele vesten. Inflationen har aldrig været højere, lånerenten på realkreditlån stiger og priserne på at importere varer fra udlandet er skyhøje. I dagligdagen oplever vi det ved bl.a. markant højere priser i supermarkedet og på tankstationen.
Danskere, der skal til eller er i gang med at bygge nyt hus, oplever også de økonomiske konsekvenser af krigen i stigende priser på byggematerialer som træ, stål og gulvisolering, hvilket i den grad presser prisen på byggerier op. Mangel på materialer og prisstigninger kan endvidere skabe forsinkelser. I dette indlæg giver vi et indblik i konsekvenserne af krigen i Ukraine i en entrepriseretlig sammenhæng med særligt fokus på netop nybyg.
Forsinkelser, herunder som følge af force majeure
Den juridiske hovedregel er, at parterne hver især er ansvarlige for at overholde sine frister i henhold til byggekontrakten. Svigtende materialeleverancer kan som udgangspunkt ikke påberåbes af entreprenøren til at udskyde overtagelse uden bygherres godkendelse. Entreprenøren har jo muligheden for at udskifte sin normale materialeleverandør med en anden.
Sommetider vil det være aftalt, at entreprenøren ensidigt kan udsætte eksempelvis overtagelse, hvis konkrete omstændigheder indtræffer. Der er dog også tilfælde, hvor ekstraordinære udefrakommende begivenheder kan give ret til tidsforlængelse uden, at det nødvendigvis fremgår udtrykkeligt af købsaftalen. Dette kaldes force majeure.
Force majeure er et almindeligt retsprincip, der betyder, at ingen skal være forpligtet til at præstere det umulige. En kontraktpart kan således være ansvarsfri trods manglende opfyldelse af sine kontraktuelle forpligtelser, hvis den manglende opfyldelse skyldes udefrakommende hindringer, som ikke kunne være forudset på tidspunktet for kontraktens indgåelse, og som ikke kunne være undgået eller overvundet.
Netop krig er et eksempel på en force majeure-begivenhed. Men man skal også være opmærksom på, at ikke alt kan undskyldes uden videre. Entreprenøren skal kunne dokumentere, at der er årsagssammenhæng mellem krigen og den faktiske forsinkelse. Det er eksempelvis mindre sandsynligt, at en entreprenør kan påberåbe sig force majeure, hvis aftaleindgåelsen i tid ligger efter krisens opståen. Entreprenøren kender jo da til omstændighederne, hvorfor man alt andet lige må lægge til grund, der er taget højde herfor i aftalegrundlaget. Man vil under alle omstændigheder foretage en konkret vurdering i den enkelte sag.
Konsekvensen af, at der er tale om force majeure, er som udgangspunkt alene, at entreprenøren har krav på tidsfristforlængelse – men heller ikke andet, medmindre det er aftalt. Det vil sige, at de ikke kan kræve yderligere betaling eller erstatning af bygherre, fordi byggeriet på grund af force majeure-begivenheden bliver dyrere. Parternes konkrete aftale kan dog ændre herved.
Entreprenøren har pligt til inden for rimelighedens grænser at søge forsinkelsen undgået. Entreprenøren skal snarest muligt reklamere over for bygherren, hvis entreprenøren anser sig berettiget til forlængelse af en frist. For sen reklamation kan betyde, at entreprenøren mister retten til tidsfristforlængelse.
Som bygherre kan du tillige i relevante tilfælde kræve fristforlængelse under henvisning til krigen som en force majeure-begivenhed. Det er dog svært at forestille sig konkrete eksempler på, hvor dette er muligt. Bygherres ret er underlagt samme begrænsninger og reklamationspligt som entreprenørens.
Ekstraordinære prisstigninger
Allerede i 2020 oplevede byggebranchen betydelige prisstigninger på byggematerialer. Krigen i Ukraine og sanktionerne mod Rusland i forbindelse hermed kan meget vel medføre yderligere prisstigninger på disse materialer. Oveni opleves nu betydelige stigninger i prisen på brændstof.
Hvis parterne har aftalt, at AB 18 eller tilsvarende bestemmelser finder anvendelse i aftaleforholdet, har entreprenøren ret til godtgørelse i tilfælde af ekstraordinære prisstigninger på materialer og brændstof. Hvis krigen i Ukraine medfører generelt stigende priser på materialer og brændstof, vil entreprenøren derfor have ret til godtgørelse af bygherren, hvis prisstigningen kvalificerer sig som ekstraordinær i bestemmelsens forstand.
Betingelserne for godtgørelse i AB 18 er som følger:
- prisstigningen skal være indtrådt efter tilbudsdagen og inden (eventuelt) aftalt indeksregulering er trådt i kraft,
- prisstigningen skal være generelt forekommende, og
- prisstigningen skal fremgå af officielt prismateriale eller kunne dokumenteres på anden måde.
Hvis entreprenøren må foretage dækningskøb til en dyrere pris, opfylder det ikke i sig selv betingelserne for godtgørelse, idet der skal være tale om en generel prisstigning i markedet. For at der er tale om en prisstigning er ekstraordinær, skal den overstige 10 procent af prisen på det pågældende materiale eller brændstof på tilbudsdagen, hvortil lægges 0,5 procentpoint pr. måned fra tilbudsdagen til indkøbsdagen for at regulere for sædvanlige prisstigninger.
Det er i tiden særligt vigtigt, at bygherre og entreprenøren forhandler en konkret aftale på plads om, hvorledes prisstigninger giver entreprenøren mulighed for at kræve en højere entreprisesum eller betaling af godtgørelse.
En entrepriseaftale, der er indgået indgået på grundlag af AB 92, indeholder som udgangspunktet ikke samme adgang til regulering af fast pris ved ekstraordinære prisstigninger.
Overvejer du nybyg?
Skal du bygge nyt hus, er det afgørende, at du har styr på aftalegrundlaget mellem dig og entreprenøren, der står for byggeriet. Som bygherre skal du tage stilling til mange ting i forbindelse med byggeriet. Et godt sted at starte er, at der udarbejdes en entreprisekontrakt. Entreprisekontrakten er en skriftlig aftale mellem bygherren og entreprenøren (eller håndværkeren), der tager stilling til væsentlige vilkår som entreprisesummen (prisen) og overtagelsesdagen. At have aftalegrundlaget på plads giver dig tryghed og ikke mindst et bedre overblik over, om byggeriet forløber som aftalt.
Hos Advokathuset Eegholm tilbyder vi specialiseret rådgivning fra advokater med mange års erfaring indenfor rådgivning om entreprisekontrakter i forbindelse med netop nybyg, så du kan have ro i maven under byggeprocessen.