Den nye lejelov
Med virkning pr. 1. juli, 2022, træder der en ny lejelov i kraft i Danmark. Der er tale om den første store og gennemgribende lovændring på området siden 1. juli, 2015, så der er grund til at være opmærksom og spidse pennen. Lovens formål er at være en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven; men den nye lov indeholder også præciseringer og ændringer, som er relevante for både lejer og udlejer. Både den nugældende lejelov og boligreguleringsloven forsvinder helt med den nye lejelov, og der indføres herudover en ny “lov om boligforhold”.
Hvad du bør vide om den nye lejelov
Hovedformålet med den nye lejelov er at forenkle og modernisere lejelovgivningen – og ikke at ændre væsentligt i nugældende ret.
Det forventes dog, at der sker tilstrækkeligt store ændringer til, at der vil komme en ny typeformular til udarbejdelse af lejekontrakter. Vi er ikke på nuværende tidspunkt bekendt med indholdet af den nye typeformular. Det vil også sige, at vi ikke ved, om der vil ske væsentlige ændringer i indholdet eller om der er alene, er tale om en opdatering af paragrafhenvisninger, o.lign.
Den præcise dato for, hvornår den nye typeformular skal foreligge, kendes endnu ikke. Udlejere bør dog indstille sig på, at den nye typeformular skal anvendes fra 1. juli, 2022. Det vil normalt føre til lejekontraktens ugyldighed – kun undtaget bestemmelserne i § 11 – hvis en gammel og således ikke længere gældende typeformular er anvendt.
Hos Advokathuset Eegholm har vi specialiserede lejeretsadvokater, der sidder klar til at rådgive dig om både den nugældende og den nye lejelov. Tøv derfor ikke med at kontakte, hvis du har spørgsmål til, hvad du skal være opmærksom på, eller hvad de nye regler betyder for dig.
Læs videre nedenfor for at høre nærmere om de for den gennemsnitlige boliglejer mest relevante konkrete ændringer i lejelovgivningen.
Fremleje
Der sker væsentlige ændringer i fremlejeforhold.
Eksempelvis kan lejer ikke kræve en højere forudbetalt leje betalt af fremlejetager end den leje, lejer selv skal betale til udlejer i en opsigelsesperiode.
Der indføres endvidere en sanktion for den lejer, der foretager fremleje, og ikke inden seks uger fra fremlejeforholdets ophør eller endelig huslejenævnsafgørelse har foretaget afregning af depositum og forudbetalt leje overfor fremlejetager.
Udlejer har nu en opsigelsesadgang overfor lejeren, der gentagne gange har misligholdt sine forpligtelser overfor en fremlejetager.
Tilbudspligt
Den nye lejelov indfører også ændringer i reglerne om tilbudspligt.
Bl.a. anføres det nu udtrykkeligt, at reglerne også finder anvendelse i forbindelse med en spaltning af en virksomhed. Dette må anses for en kodificering, da praksis også tidligere var, at dette var tilfældet, selvom det ikke direkte fremgik af lejeloven.
Den nye lejelov indfører tilsyneladende en betydelig lempelse i reglerne omkring tilbudspligt i forhold til pligten til at gennemføre syn og skøn på ejendommes markedsværdi ved overdragelse af aktier og anparter i selskaber. Hvis selskabet alene ejer den ejendom, som er omfattet af tilbudspligten, lægger reglerne op til, at syn og skøn helt kan undlades. Tanken bag er, at vurderingen, der fremgår af virksomhedens seneste årsrapport, i udgangspunktet da i stedet kan anvendes til kontrol af den aftalte handelspris på ejendommen. Det er dog usikkert, hvordan disse regler i praksis vil finde anvendelse, da der næppe er tvivl om, at ejendommens opgjorte værdi i årsrapporten i betydelige grad kan afvige fra værdien af ejendommen i handel og vandel. Reglerne tager ikke konkret stilling til det scenarie. Som reglerne er udformet, er der derfor grund til at være påpasselig med uden videre at afstå fra at gennemføre syn og skøn, hvor det er tilfældet.
Krav til gennemgribende forbedrede lejemål
Efter de nye regler er det en forudsætning for lejefastsættelse efter reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål, at alle dele af det lejede er moderniseret. Det er således ikke længere tilstrækkeligt alene at forbedre enkelte dele af lejemålet såsom køkken eller bad.
Vedligeholdelse og forbedringer
Der er i den nye lejelov indsat definitioner på hhv. vedligeholdelse og forbedring, og ”…. lakering af gulve” er i reglerne om vedligehold ændret til ”behandling af gulve.” De nye regler synes alene at have til formål at præcisere – og ikke ændre – begrebernes indhold.
Depositum og forudbetalt leje
Nye regler foreskriver, at udlejer ved nedsættelse af lejen skal foretage en tilsvarende tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje til lejeren ved nedsættelsestidspunktet.