Noua lege privind închirierea de locuințe pe teritoriul statului danez
Începând cu data de 1 iulie 2022, intră în vigoare o nouă lege care reglementează închirierea locuințelor pe teritoriul statului danez . Aceasta este prima modificare majoră și radicală a legislației de la data de 1 iulie 2015, astfel că vă recomandăm să fiți extrem de vigilenți atunci când decideți să încheiați un astfel de contract. Scopul prezentei legi este acela de a corobora legea privind închirierea locuințelor cu legea care conferă dreptul comunelor de a adopta diverse acte normative cu privire la imobilele pe care le au în subordine; însă noile prevederi legislative conțin atât clarificări cât și modificări relevante, atât pentru chiriași, cât și pentru proprietari. De asemenea, atât legea actuală care reglementeaza inchirierile de imobile, cât și Legea privind reglementarea locuințelor se vor abroga odată cu intrarea în vigoare a noii legi care reglementeaza închirierea de locuințe, fiind introdusă o nouă ”lege privind condițiile de conviețuire”.
Aspecte relevante cu privire la noua lege care urmează să intre în vigoare
Scopul principal al noului act normativ, este acela de a moderniza și simplifica legea care reglementează închirierea de locuințe– și nici de cum modificarea semnificativă a legislației actuale.
Cu toate acestea, este de așteptat să aibă loc schimbări suficient de însemnate pentru a fi întocmit un nou tip de contract de închiriere. În prezent, nu cunoaștem conținutul acestuia și implicit, nu știm dacă vor exista modificări semnificative sau dacă va fi doar o actualizare a referințelor asupra paragrafelor etc.
Data exactă la care va fi disponibil noul tip de contract de închiriere nu este încă publicată; însă, proprietarii ar trebui, totuși, să fie de acord și să aibă în vedere ca noul tip de contract să fie utilizat începând cu data de 1 iulie 2022. Astfel că există riscul ca un contract de închiriere să fie declarat nul – numai cu excepția prevederilor § 11 – dacă se va opta pentru utilizarea acestuia în forma anterioară (cel folosit înainte de data de 1.07.2022).
În cadrul Casei de avocatură Eegholm, avem avocați specializați în ceea ce privește dreptul imobiliar, pregătiți oricând în a vă oferi consultanță juridică, atât cu privire la legea actuală, cât și cu privire la legislația ce urmează să intre în vigoare. Astfel că, în eventualitatea în care vă confruntați cu acest tip de situații, sau aveți întrebări cu privire la noile reglementări legislative nu azitați în a ne contacta.
În rândurile ce urmează, vom prezenta modificările aduse de noua lege privind închirierea de locuințe.
Subînchirierea
Noile prevederi legislative aduc schimbări semnificative în ceea ce privește condițiile de subînchiriere. De exemplu, un locatar (chiriaș) nu poate solicita plata unei chirii în avans sublocatorului (sub-chiriașului) mai mare decât suma pe care locatarul trebuie să o restituie locatorului în timpul unei perioade de preaviz.
De asemenea, în cadrul noilor prevederi legislative se va stipula și o sancțiune pentru locatarul / chiriașul care subînchiriază imobilul, și care decide într-un mod abuziv să nu respecte și să restituie subchiriașului suma de bani achitata cu titlu de garanție/deposit, în termen de șase săptămâni de la data la care a fost informat de către acesta din urmă că dorește să rezilieze/să renunțela contractul de sub-închiriere.
Proprietarul are astfel un drept de reziliere împotriva chiriașului, care și-a încălcat în mod repetat obligațiile față de un sub-chiriaș.
Obligația de a face o ofertă
Noua lege privind închirierea de imobile introduce și unele modificări cu privire la obligația de a face o ofertă. Această menține presupune că regulile se aplică inclusiv în ceea ce privește divizarea unei societăți/firme. Astfel că, acest aspect trebuie privit asemenei unei codificări legislative, care a fost întâlnit des în practică, deși nu a fost menționat în mod direct în cadrul legii privind închirierea.
Noua lege vine în mod aparent cu o relaxare a regulilor privind obligația de a face o ofertă în raport cu obligația de a efectua inspecții și estimări ale valorii de piață a proprietăților prin transferul de acțiuni și a acțiunilor către companii. Dacă societatea deține numai proprietatea care face obiectul obligației de licitație, regulile prevăd că inspecțiile și evaluările pot fi omise cu totul. Ideea este că evaluarea, care reiese din ultimul raport anual al companiei, poate fi folosită, în principiu, pentru a verifica prețul de tranzacționare convenit pentru respectivul imobil.
Cu toate acestea, este incert modul în care aceste reguli se vor aplica în practică, deoarece nu există nicio îndoială că valoarea proprietății din raportul anual se poate abate semnificativ de la valoarea proprietății de pe piață la momentul respectiv. Din acest punct de vedere, regulile nu sunt extrem de clare și precise, astfel că pe măsură ce acestea din urmă sunt elaborate, vă reomandăm să fiți foarte precauți și să evitați efectuarea unor evaluări acolo unde nu este cazul.
Prevederi legislative ce pot fi incluse în cadrul contractului de închiriere cu privire la îmbunătățirile radicale aduse imobilului care constituie obiectul documentului
Conform noilor reglementări constituie o condiție prealabilă pentru stabilirea prețului real al chiriei cu privire la îmbunătățirile aduse imobilului – inclusiv îmbunătățirile radicale – ca acesta din urmă să fi fost modernizat înainte. Astfel că, în cazul în care doriți să măriți prețul chiriei numai pe baza considerentelor că ați schimbat mobilierul de bucătărie și/sau de la baie, trebuie să rețineți că acest lucru nu este deajuns.
Întreținerea și îmbunătățirile aduse imobilului
În cuprinsul noii legi cu privire la închirierea de locuințe, sunt efectuate unele mențiuni cu privire la respectarea, întreținerea și îmbunătățirile aduse imobilului in speta – “lăcuirea pardoselilor”, este conform normelor de întreținere, înlocuită cu ”tratarea pardoselilor”. Noile reguli au ca scop principal clarificarea și nici de cum modificarea conținutului/conceptelor.
Obligația de a achita depozitul / avansul și chiria lunară
Noile prevederi legislative au în vedere ca proprietarul, la reducerea chiriei, are obligația de a efectua o rambursare corespunzătoare atât a depozitului, cât și a chiriei plătite în avans chiriașului în momentul reducerii.